İcarə müqaviləsi icarəyəverən ilə icarəçi arasında olan münasibətləri tənzimləyən əsas sənəd hesab olunur.

İcarə müqaviləsinə görə, icarəyə verən əşyanı icarəçinin istifadəsinə verməyi, icarəçi isə bunun üçün icarəyə verənə icarə haqqı ödəməyi öhdəsinə götürür.

Beləliklə, maddədən də gördüyümüz kimi, kirayə müqaviləsindən fərqli olaraq icarəçi icarəyə götürdüyü əmlakdın bəhərindən istifadə edə bilər və gəlir götürə bilər. Bu səbəbdən də, icarə müqaviləsinin obyekti bəhər verə bilən obyektlər təşkil edir.

İcarə dairəsi və obyektləri

İcarəyə iqtisadiyyatın bütün sahələrində yol verilir və o, mülkiyyətin bütün formalarının və növlərinin əmlakı barəsində tətbiq edilə bilər.

İcarəyə verilə bilər:

• avadanlıq, binalar, qurğular;
• nəqliyyat vasitələri;
• torpaq sahələri və digər təbiət ərazilər və obyektlər;
• müəssisələr və əmlak kompleksləri;
• istifadə müddətində öz təbii xüsusiyyətlərini istirməyən sair əmlak.

İcarə münasibətlərinin obyekti ola bilməyən əmlakın dairəsi və növləri Azərbaycan Respublikasının qanunvericiliyi ilə müəyyən edilir.

İcarə müqavilələrinin növləri:

• subicarə müqaviləsi;
• mənzilin icarəsi müqaviləsi;
• qeyri-yaşayış sahəsinin icarəsi müqaviləsi;
• avtomobilin icarəsi müqaviləsi;
• nəqliyyat vasitəsinin icarəsi müqaviləsi;
• yaşayış sahəsinin icarəsi müqaviləsi;
• avadanlığın icarəsi müqaviləsi;
• torpağın icarəsi müqaviləsi;
• qarajın icarəsi müqaviləsi;
• maliyyə icarəsi müqaviləsi (lizinq);
• müəssisənin icarəsi müqaviləsi;
• əmlakın icarəsi müqaviləsi;

İcarə müqaviləsinin predmeti

İcarə predmeti torpaq sahələri, binalar, daşınar əşyalar, hüquqlar və müəssisələr ola bilər.

İcarə müqaviləsinin tərəfləri

İcarə müqaviləsinin tərəfləri icarəyə verən və icarəçi çıxış edirlər.

İcarəyə verən - əmlakı, əvəzi ödənilməklə, icarəçinin müvəqqəti sahibliyinə və istifadəsinə verməyi öhdəsinə götürən şəxsdir. Əmlakı icarəyə vermək hüququ mülkiyyətçiyə məxsusdur. Bundan başqa, əmlakı icarəyə vermək hüququ mülkiyyətçinin vəkil etdiyi şəxslərdə ola bilər.

İcarəçi - əmlakı, əvəzi ödənilməklə, müvəqqəti sahibliyə və istifadəyə götürən hər hansı hüquqi və fiziki şəxs.

Tərəflər qismində mülki münasibətlərin bütün subyektləri çıxış edə bilərlər: fiziki və hüquqi şəxslər, dövlət qurumları.

Xarici dövlətlərin hüquqi və fiziki şəxslərinin icarəsinə dövlət və bələdiyyə mülkiyyəti obyektləri yalnız mülkiyyətçinin razılığı ilə verilir.

İcarə müqaviləsinin şərtləri

İcarə müqaviləsində aşağıdakılar nəzərdə tutulur:

• icarəyə verilən əmlakın tərkibi və dəyəri,
• icarə haqqının məbləği,
• icarənin müddətləri,
• əmlakın ikinci əldən icarəyə verilməsi (icarəyə götürülmüş əmlakın icarəyə verilməsi) imkanına münasibət,
• icarəyə götürülmüş əmlakı tam bərpa və təmir etmək sahəsində tərəflərin vəzifə bölgüsü,
• icarəyəverənin icarəçiyə əmlakı müqavilə şərtlərinə uyğun vəziyyətdə vermək vəzifəsi,
• icarəçinin əmlakdan müqavilə şərtlərinə uyğun surətdə istifadə etmək, icarə haqqını ödəmək və müqaviləyə xitam verildikdən sonra əmlakı müqavilədə şərtləşdirilmiş vəziyyətdə icarəyəverənə qaytarmaq vəzifəsi.

İcarə müqaviləsinə tərəflərin başqa vəzifələri də daxil edilə bilər.

İcarə müqaviləsində icarəçiyə verilən əmlakı müəyyən etmək üçün əmlakın təsviri, tərkibi və dəyəri barədə geniş məlumatlar qeyd edilməlidir. Müqavilədə bu məlumatlar olmadıqda icarəyə verilən əmlak razılaşdırılmamış, icarə müqaviləsi isə bağlanılmamış hesab edilə bilər.

İcarəyə verilən əmlakın dəyəri faktik aşınma nəzərə alınmaqla bu əmlakın icarəyə verildiyi an ona qoyulan qiymət əsasında müqavilədə müəyyən edilir.

İcarə müqaviləsinin forması

Bir ildən artıq müddətə fiziki şəxslər arasında və ya tərəflərdən biri hüquqi şəxs olduqda icarə müqaviləsi yazılı formada bağlanılır.

Daşınmaz əmlaka dair icarə müqaviləsi notarial qaydada təsdiq edilmiş yazılı formada bağlanmalıdır. Müqavilə bağlandıqdan sonra icarəyə götürülən obyektin üzərində icarəçiyə məxsus istifadə hüququ Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestrində qeydə alınır və icarəçi istifadə hüququnu təsdiq edən çıxarışı əldə edir.

İcarə müqaviləsinin dövlət qeydiyyatı

Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında AR Qanunu-nin 19.1 maddəsinə əsasən daşınmaz əmlak üzərində müddəti 11 (on bir) aydan çox olan icarə və ya istifadə hüququ dövlət qeydiyyatına alınır.

İcarə və ya istifadə hüququnun dövlət qeydiyyatına alınması barədə ərizəni daşınmaz əmlakın icarə (istifadə) müqaviləsi üzrə tərəflərdən biri verə bilər.

Daşınmaz dövlət əmlakı üzərində icarə (istifadə) hüququ, daşınmaz dövlət əmlakı üzərində icarə (istifadə) müqaviləsi bağlamaq hüququ olan müvafiq icra hakimiyyəti orqanının müraciəti əsasında dövlət reyestrində qeydiyyata alınır. Ərizənin və müraciətin formaları AR Nazirlər abineti tərəfindən müəyyən edilir.

Bundan başqa, "İcbari sığortalar haqqında" AR Qanununa əsasən hüquqi və fiziki şəxslərə məxsus daşınmaz əmlakın sığortası icbaridir.

İcarə müqaviləsinin müddəti

İcarənin müddətləri müqavilə ilə müəyyənləşdirilir. Əgər icarə müqaviləsində müddət müəyyənləşdirilməyibsə, müqavilə qeyri-müəyyən müddətə bağlanmış hesab edilir.

Əgər hər hansı torpaq sahəsinin, hüququn və ya müəssisənin icarəsi müqaviləsi bağlanarkən icarə müddəti müəyyənləşdirilməyibsə, müqavilənin ləğvinə yalnız azı 6 aylıq xəbərdarlıq müddətini gözləmək şərti ilə ilin sonunda yol verilir.

Müqavilənin müddəti qurtardıqdan sonra ona xitam vermək və ya onu dəyişdirmək haqqında tərəflərdən birinin ərizəsi olmadıqda o, müqavilədə nəzərdə tutulmuş eyni müddət üçün və eyni şərtlərlə uzadılmış hesab edilir.

Müqavilənin müddəti qurtardıqdan sonra icarəçinin müqaviləni təzələmək hüququ vardır.

Xüsusi mülkiyyətdə olan torpaq 99 ilədək, dövlət və bələdiyyə torpaqları isə 49 ilədək icarəyə verilə bilər. Tikili və avadanlıqlar ilə bağlı belə məhdudiyyət yoxdur.

Qeyd etmək lazımdır ki, icarə müqaviləsinin müddəti müqavilənin vacib şərtlərindən hesab edilmir.

İcarə obyektinin təhvil-təslimi

İcarəyə verən icarə obyektini müqavilədə qeyd edilən vəziyyətlədə və tarixlərdə icarəçiyə təhvil verməlidir.

İcarə müqaviləsində başqa hal nəzərdə tutulmayıbsa, əmlak öz texniki pasportu, keyfiyyət sertifikatları və digər texniki sənədləri ilə birlikdə təhvil verilməlidir.

İcarə obyektinin təhvil-təslimi icarə müqaviləsinin tərkib hissəsi olan "Təhvil-təslim Akt"-ı ilə sənədləşdirilir.

İcarə haqqı

İcarə haqqının məbləği və ödənilməsi qaydası müqavilədə şərtləşdirilir.

İcarə haqqı, əgər icarə müddəti bir aydan qısadırsa, həmin müddətin sonunda ödənilməlidir. Əgər icarə müddəti bir aydan çoxdursa, əmlak kirayəsi haqqı zərurət olduqda müvafiq surətdə hər ayın sonunda hissə-hissə ödənilməlidir. Əgər əmlak kirayəsi haqqı zaman hissələri üzrə hesablanmışdırsa, ayrı-ayrı zaman hissələrinin sonunda ödənilir.

Əmlakdan istifadənin müqavilədə nəzərdə tutulmuş şərtləri və ya əmlakın vəziyyəti icarəçinin cavabdeh olmadığı səbəblər üzündən xeyli pisləşdikdə icarəçinin hüququ var ki, icarə haqqının azaldılmasını tələb etsin.

İcarə haqqı tərəflərin razılığı ilə natura, pul formalarında və ya qarışıq formada təyin edilə bilər.

İcarə müqaviləsinin ləğvi

İcarə müqaviləsinə xitam verilməsinin əsasları:

• müqavilənin müddətinin bitməsi;
• tərəflərin müqaviləyə xitam verilməsi;
• icarəçi və ya icarəyə verən hüquqi şəxsin ləğv edilməsi;
• tərəflərdən birinin məhkəməyə müraciət etməsi. İcarə müqaviləsinin tərəflərdən birinin müqavilənin vacib şərtlərini pozması nəticəsində müqaviləyə məhkəmənin gərarı ilə vaxtından əvvəl xitam verilə bilər

Əgər hər hansı torpaq sahəsinin, hüququn və ya müəssisənin icarəsi müqaviləsi bağlanarkən icarə müddəti müəyyənləşdirilməyibsə, müqavilənin ləğvinə yalnız azı altı aylıq xəbərdarlıq müddətini gözləmək şərti ilə ilin sonunda yol verilir.

"Yaşayış sahəsinin icarəsi müqaviləsi"-nin nümunəvi formasını yükləmək.

Yazı sonuncu dəfə 2019-09-18 tarixində yenilənib.