Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi
2014-01-03 | Vergilər |
3597
Daşınmaz əmlakın qiymətinin müəyyənləşdirilməsi, daşınmaz əmlakın alqı-satqısı ilə bağlı istənilən sövdələşmənin əsas mərhələlərindən biridir.
Daşınmaz əmlakın alışı, satışı və ya icarəyə verilməsinin nə dərəcədə sərfəli olması, daha çox mənzilin, evin və ya yerin ən dəqiq qiymətləndirilməsindən asılıdır.
Qiymətləndirmə onun satış qiymətinə və ya bank tərəfindən alışı üçün veriləcək kreditin həcminə bilavasitə təsir göstərə bilər.
Daşınmaz əmlakı - fərdi mənzili, evi və ya yeri necə qiymətləndirməli, onu müstəqil etməli, ya da qiymətləndirməni mütəxəssisə etibar etməli, onun işində hansı məqamlara diqqət yetirməli?
Baxışdan başlayaq
Qeyd etmək lazımdır ki, qiymətləndirmənin bir neçə variantı var ki, onların köməyi ilə daşınmaz əmlakı qiymətləndirmək mümkündür. Məsələn, yaşayış evi və ya kommersiya yeri ilə müxtəlif əməliyyatlar apararkən, ilk növbədə, alınan və ya satılan daşınmaz əmlakın bazar qiyməti, ondan istifadənin qiyməti və ya mümkün gəlirlərin qiymətləndirilməsi (məsələn, icarədən) kimi məqamlar müəyyənləşdirilməlidir.
Adətən daşınmaz əmlakı qiymətlədirən zaman lisenziyası olan mütəxəssisin xidmətlərinə müraciət edirik, bu prosesdə əsas məqam daşınmaz əmlaka baxışdır.
"Bir qayda olaraq, obyektə baxış zamanı mütəxəssis yerin (mənzil və ya evin) vəziyyətini, o cümlədən ona yaxın ərazini qiymətləndirir və qeyd edir, - Azərbaycan Qiymətləndiricilər Cəmiyyətinin İdarə Heyətinin üzvü, "MBA Group" Qiymətləndirmə Şirkətinin Baş direktoru Nüsrət İbrahimov deyir. - Görünür ki, mənzil yaxşı vəziyyətdədir, orda heç bir təmir aparmadan köçmək olar, o təmirsizə nisbətən baha olacaq. Yaşayış mənzilində mərtəbənin də böyük əhəmiyyəti var. Müəyyən qanunauyğunluqlar mövcuddur, məsələn, birinci mərtəbə ən ucuzdur. Səbəbləri isə çoxdur: səs-küy, oğurluq təhlükəsi, pəncərələrin aşağı olması və s. Köhnə fondun tipik panel evlərində sonuncu mərtəbədə mənzil, evin orta mərtəbələrində yerləşən mənzildən ücüz olacaq, bu xüsusən lifti olmayan beşmərtəbəli evlərə aiddir. Biznes sinfinə və daha yüksəyə aid fərdi binalarda sonuncu mərtəbələr əla mənzərəli görünüş keyfiyyətlərinə görə daha bahalıdırlar.
Kommersiya obyektlərinə gəldikdə isə, girişlərin sayı və küçə (səki) tərəfdən baş qapının olması böyük əhəmiyyət daşıyır, bu da yerin ticarət obyekti kimi istifadəyə yararlılığını göstərir".
Bütün bunlardan başqa, qiymətləndirici rəyində yaşayış yerinin infrastrukturdan - mağazalardan, uşaq bağçalarından, xəstəxanalardan, nəqliyyat, metro və s. dayanacaqlarından yaxın və ya uzaqda olmasını da əks etdirə bilər, axı qiymətləndiricinin əsas vəzifəsi yaşayış yerinin qiymətləndirilməsində bilavasitə əhəmiyyəti olan bütün incəlikləri göstərməkdir.
Qərar çıxarırıq
Baxışdan sonra, daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi prosesi standart ssenarilərdən biri üzrə baş verə bilər, hər şey obyektin hansı məqsədlə qiymətləndirilməsindən asılıdır, bir qayda olaraq, hər iki tərəf bazar dəyərinin müəyyənləşdirilməsini tələb edir. Daşınmaz əmlakın daha dəqiq qiymətini müəyyənləşdirmək üçün qiymətləndirilən mənzil və ya evə analoji obyektlərin dəyəri üzrə məlumat toplamaq lazımdır.
Qiymətləndirici bu yolla əldə olunmuş məlumatlar əsasında, həmçinin konkret daşınmaz əmlakda aşkar edilmiş nöqsan və müsbət xüsusiyyətləri nəzərə alaraq, qiymətdə düzəlişlər edir və nəticə çıxarır.
Mənzillərin və evlərin qiymətləndirilməsinin digər üsulları da olur - bəzən qiymətin müəyyənləşdirilməsində belə sxemlərə də müraciət edirlər - qiymətləndirici baxışdan sonra, analoji obyektin tikintisinə (bu, ilk növbədə, evlərə və koteclərə aiddir) lazım olan xərcləri hesablayır. Hesablama zamanı əldə olunan dəyər mümkün qiymətin yuxarı hüdudu kimi qəbul edilir, sonra isə bu dəyərdən çıxış edərək, qiymətləndirici qiymətləndirilən evin daha dəqiq qiymətini hesablayır.
Qiymətləndirilən daşınmaz əmlakın icarəsindən əldə olunan mümkün gəlirin müəyyənləşdirilməsi də qiymətləndiricinin işinin nəticəsi ola bilər. Belə hallarda təkliflərin müqayisəsi üsulları tətbiq edilir. Mənzilə baxış zamanı, qiymətləndirici, onu eyni şəraiti olan və uyğun yerdə yerləşən bərabər dəyərli daşınmaz əmlakın icarəsinin dəyəri ilə müqayisə edir.
"Birdən artıq yanaşma tətbiq edildikdə, yekun qiymətə gəlmək üçün, hər yanaşma üzrə qiymətləndirmənin nəticələri ölçülüb-biçilir, - "Koneko MMC" Qiymətləndirmə Şirkətinin direktoru Azər Babayev deyir. - Bu zaman xüsusi çəki, əksər halda, qiymətləndiricinin şəxsi təcrübəsi, baxışı, fikri əsasında müəyyənləşir. Qısaca belə demək olar: qiymətləndirmə - şablon hərəkətlər deyil, hər zaman yaradıcılıqdır. Yeri gəlmişkən, məhz buna görə də qiymətləndirmə fəaliyyəti yüksək səviyyədə inkişaf etmiş ölkələrdə qiymətləndiricinin gəlirləri yüksək maaşlı peşələrin fonunda kəskin fərqlənə bilir. Təbii ki, artan istiqamətdə”.
Yekun
Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi, qiymətləndirməni alıcının özü və ya müstəqil qiymətləndirici şirkət tərəfindən aparılmasından asılı olmayaraq, sözsüz ki, mənzilin qiymətinin müəyyənləşdirilməsində ilk və mühüm addımdır. “Bir qayda olaraq, satıcı subyektiv səbəblərə görə, yalnız müsbət xüsusiyyətləri görüb, mənfilərə (əgər belələri mövcuddursa) diqqət yetirməməklə, öz daşınmaz əmlakını qiymətləndirə bilməz, - Azərbaycan Qiymətləndiricilər Cəmiyyətinin İdarə Heyətinin üzvü, "Azintellektservis" Qiymətləndirmə Şirkətinin Baş direktoru Ənvər Samiqulin belə hesab edir. - Ən yaxşısı obyektin qiymətləndirilməsinə ekspertləri dəvət etməkdir, onlar bazar qiymətini və təklifinizin cəlbediciliyini daha dəqiq əks etdirərlər."
Müxtəlif qiymətləndirmə şirkətlərində xidmətlərin qiyməti fərqlənir. Belə ki, yaşayış daşınmaz əmlakının qiymətləndirilməsi 70 man.-dan (tipik mənzillər) 350 man.-dək (şəhərdənkənar villalar), kommersiya - 150-240 man., ticarət, xidmətlər, ictimai iaşə sahələri obyektləri - 140-300 man. hüdudundadır.
Daşınmaz əmlakı qiymətləndirərkən siz ekspert rəyi və satışdan alabiləcəyiniz pul məbləğinin müəyyən ölçüsünü əldə edəcəksiniz. Obyektin düzgün qiymətləndirilməsi - bu yalnız bir addımdır, sonra alqı-satqı prosesinin özü gəlir. Bu isə ayrı söhbətin mövzusudur.
Mənbə: www.biznesinfo.az target=_new>www.biznesinfo.az
Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi
2014-01-03 | Vergilər | 3597
Daşınmaz əmlakın qiymətinin müəyyənləşdirilməsi, daşınmaz əmlakın alqı-satqısı ilə bağlı istənilən sövdələşmənin əsas mərhələlərindən biridir.
Daşınmaz əmlakın alışı, satışı və ya icarəyə verilməsinin nə dərəcədə sərfəli olması, daha çox mənzilin, evin və ya yerin ən dəqiq qiymətləndirilməsindən asılıdır.
Qiymətləndirmə onun satış qiymətinə və ya bank tərəfindən alışı üçün veriləcək kreditin həcminə bilavasitə təsir göstərə bilər.
Daşınmaz əmlakı - fərdi mənzili, evi və ya yeri necə qiymətləndirməli, onu müstəqil etməli, ya da qiymətləndirməni mütəxəssisə etibar etməli, onun işində hansı məqamlara diqqət yetirməli?
Baxışdan başlayaq
Qeyd etmək lazımdır ki, qiymətləndirmənin bir neçə variantı var ki, onların köməyi ilə daşınmaz əmlakı qiymətləndirmək mümkündür. Məsələn, yaşayış evi və ya kommersiya yeri ilə müxtəlif əməliyyatlar apararkən, ilk növbədə, alınan və ya satılan daşınmaz əmlakın bazar qiyməti, ondan istifadənin qiyməti və ya mümkün gəlirlərin qiymətləndirilməsi (məsələn, icarədən) kimi məqamlar müəyyənləşdirilməlidir.
Adətən daşınmaz əmlakı qiymətlədirən zaman lisenziyası olan mütəxəssisin xidmətlərinə müraciət edirik, bu prosesdə əsas məqam daşınmaz əmlaka baxışdır.
"Bir qayda olaraq, obyektə baxış zamanı mütəxəssis yerin (mənzil və ya evin) vəziyyətini, o cümlədən ona yaxın ərazini qiymətləndirir və qeyd edir, - Azərbaycan Qiymətləndiricilər Cəmiyyətinin İdarə Heyətinin üzvü, "MBA Group" Qiymətləndirmə Şirkətinin Baş direktoru Nüsrət İbrahimov deyir. - Görünür ki, mənzil yaxşı vəziyyətdədir, orda heç bir təmir aparmadan köçmək olar, o təmirsizə nisbətən baha olacaq. Yaşayış mənzilində mərtəbənin də böyük əhəmiyyəti var. Müəyyən qanunauyğunluqlar mövcuddur, məsələn, birinci mərtəbə ən ucuzdur. Səbəbləri isə çoxdur: səs-küy, oğurluq təhlükəsi, pəncərələrin aşağı olması və s. Köhnə fondun tipik panel evlərində sonuncu mərtəbədə mənzil, evin orta mərtəbələrində yerləşən mənzildən ücüz olacaq, bu xüsusən lifti olmayan beşmərtəbəli evlərə aiddir. Biznes sinfinə və daha yüksəyə aid fərdi binalarda sonuncu mərtəbələr əla mənzərəli görünüş keyfiyyətlərinə görə daha bahalıdırlar.
Kommersiya obyektlərinə gəldikdə isə, girişlərin sayı və küçə (səki) tərəfdən baş qapının olması böyük əhəmiyyət daşıyır, bu da yerin ticarət obyekti kimi istifadəyə yararlılığını göstərir".
Bütün bunlardan başqa, qiymətləndirici rəyində yaşayış yerinin infrastrukturdan - mağazalardan, uşaq bağçalarından, xəstəxanalardan, nəqliyyat, metro və s. dayanacaqlarından yaxın və ya uzaqda olmasını da əks etdirə bilər, axı qiymətləndiricinin əsas vəzifəsi yaşayış yerinin qiymətləndirilməsində bilavasitə əhəmiyyəti olan bütün incəlikləri göstərməkdir.
Qərar çıxarırıq
Baxışdan sonra, daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi prosesi standart ssenarilərdən biri üzrə baş verə bilər, hər şey obyektin hansı məqsədlə qiymətləndirilməsindən asılıdır, bir qayda olaraq, hər iki tərəf bazar dəyərinin müəyyənləşdirilməsini tələb edir. Daşınmaz əmlakın daha dəqiq qiymətini müəyyənləşdirmək üçün qiymətləndirilən mənzil və ya evə analoji obyektlərin dəyəri üzrə məlumat toplamaq lazımdır.
Qiymətləndirici bu yolla əldə olunmuş məlumatlar əsasında, həmçinin konkret daşınmaz əmlakda aşkar edilmiş nöqsan və müsbət xüsusiyyətləri nəzərə alaraq, qiymətdə düzəlişlər edir və nəticə çıxarır.
Mənzillərin və evlərin qiymətləndirilməsinin digər üsulları da olur - bəzən qiymətin müəyyənləşdirilməsində belə sxemlərə də müraciət edirlər - qiymətləndirici baxışdan sonra, analoji obyektin tikintisinə (bu, ilk növbədə, evlərə və koteclərə aiddir) lazım olan xərcləri hesablayır. Hesablama zamanı əldə olunan dəyər mümkün qiymətin yuxarı hüdudu kimi qəbul edilir, sonra isə bu dəyərdən çıxış edərək, qiymətləndirici qiymətləndirilən evin daha dəqiq qiymətini hesablayır.
Qiymətləndirilən daşınmaz əmlakın icarəsindən əldə olunan mümkün gəlirin müəyyənləşdirilməsi də qiymətləndiricinin işinin nəticəsi ola bilər. Belə hallarda təkliflərin müqayisəsi üsulları tətbiq edilir. Mənzilə baxış zamanı, qiymətləndirici, onu eyni şəraiti olan və uyğun yerdə yerləşən bərabər dəyərli daşınmaz əmlakın icarəsinin dəyəri ilə müqayisə edir.
"Birdən artıq yanaşma tətbiq edildikdə, yekun qiymətə gəlmək üçün, hər yanaşma üzrə qiymətləndirmənin nəticələri ölçülüb-biçilir, - "Koneko MMC" Qiymətləndirmə Şirkətinin direktoru Azər Babayev deyir. - Bu zaman xüsusi çəki, əksər halda, qiymətləndiricinin şəxsi təcrübəsi, baxışı, fikri əsasında müəyyənləşir. Qısaca belə demək olar: qiymətləndirmə - şablon hərəkətlər deyil, hər zaman yaradıcılıqdır. Yeri gəlmişkən, məhz buna görə də qiymətləndirmə fəaliyyəti yüksək səviyyədə inkişaf etmiş ölkələrdə qiymətləndiricinin gəlirləri yüksək maaşlı peşələrin fonunda kəskin fərqlənə bilir. Təbii ki, artan istiqamətdə”.
Yekun
Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi, qiymətləndirməni alıcının özü və ya müstəqil qiymətləndirici şirkət tərəfindən aparılmasından asılı olmayaraq, sözsüz ki, mənzilin qiymətinin müəyyənləşdirilməsində ilk və mühüm addımdır. “Bir qayda olaraq, satıcı subyektiv səbəblərə görə, yalnız müsbət xüsusiyyətləri görüb, mənfilərə (əgər belələri mövcuddursa) diqqət yetirməməklə, öz daşınmaz əmlakını qiymətləndirə bilməz, - Azərbaycan Qiymətləndiricilər Cəmiyyətinin İdarə Heyətinin üzvü, "Azintellektservis" Qiymətləndirmə Şirkətinin Baş direktoru Ənvər Samiqulin belə hesab edir. - Ən yaxşısı obyektin qiymətləndirilməsinə ekspertləri dəvət etməkdir, onlar bazar qiymətini və təklifinizin cəlbediciliyini daha dəqiq əks etdirərlər."
Müxtəlif qiymətləndirmə şirkətlərində xidmətlərin qiyməti fərqlənir. Belə ki, yaşayış daşınmaz əmlakının qiymətləndirilməsi 70 man.-dan (tipik mənzillər) 350 man.-dək (şəhərdənkənar villalar), kommersiya - 150-240 man., ticarət, xidmətlər, ictimai iaşə sahələri obyektləri - 140-300 man. hüdudundadır.
Daşınmaz əmlakı qiymətləndirərkən siz ekspert rəyi və satışdan alabiləcəyiniz pul məbləğinin müəyyən ölçüsünü əldə edəcəksiniz. Obyektin düzgün qiymətləndirilməsi - bu yalnız bir addımdır, sonra alqı-satqı prosesinin özü gəlir. Bu isə ayrı söhbətin mövzusudur.
Mənbə: www.biznesinfo.az target=_new>www.biznesinfo.az